Fiscalité d’une résidence secondaire en Vendée Sud en 2025 : ce qu’il faut savoir
🖋Introduction
La fiscalité d’une résidence secondaire en Vendée Sud en 2025 est un sujet incontournable.
Entre impôt sur la plus-value, abattements progressifs, succession ou encore indivision, il est essentiel d’avoir une vision claire et humaine.
Cet article vous guide pas à pas pour comprendre, anticiper et optimiser la fiscalité de votre patrimoine en Vendée Sud.
ℹ️ Les informations suivantes sont générales. Elles ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation doit être confirmée par votre notaire et, le cas échéant, par un Conseiller en Gestion de Patrimoine.
✨L’essentiel à retenir
- 🔹 Plus-value imposable : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 % au total).
- ➡️ Le calcul et le prélèvement sont effectués directement par le notaire lors de la vente, avec transmission à l’administration fiscale. Selon la situation, cette plus-value peut aussi entrer dans le calcul de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
- 🔹 Abattements progressifs : exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
- 🔹 Succession : abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans, conformément à la loi.
- 🔹 Indivision : toutes les décisions importantes (vente, travaux, gestion) exigent l’accord de tous les indivisaires.
- 🔹 Transmission : donation, démembrement, assurance-vie → des leviers légaux pour protéger son patrimoine, à étudier avec votre notaire et, le cas échéant, un conseiller en gestion de patrimoine.
💰Fiscalité de la plus-value immobilière en 2025
Comment se calcule la plus-value ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, en tenant compte des frais de notaire et des travaux justifiés.
ℹ️ Seuls les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par des entreprises (factures à l’appui) sont déductibles. Les simples travaux d’entretien courant ne le sont pas. À défaut de justificatifs, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être appliqué si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Le calcul exact est effectué par le notaire au moment de la vente.
👉 C’est lui qui vérifie les justificatifs, applique les règles fiscales et déclare la plus-value à l’administration.
👉 Selon la situation du vendeur, la plus-value peut également entrer dans le calcul de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
Abattements et exonérations
La fiscalité s’allège progressivement au fil des années :
- Dès la 6e année, un premier allègement apparaît.
- À la 22e année, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré.
- À la 30e année, exonération aussi des prélèvements sociaux.
📘 Le graphique des abattements illustre une idée simple : plus la durée de détention est longue, plus la charge fiscale s’efface.
ℹ️ Sous conditions légales, à confirmer par votre notaire.
Abattements fiscaux selon la durée de détention
Extrait indicatif — jalons clés (6e, 7e, 22e, 30e années)
🔵 Exemple concret
Un propriétaire revend sa résidence secondaire située à Longeville-sur-Mer après 12 ans de détention.
- Prix d’acquisition : 180 000 €
- Prix de revente : 260 000 €
- Plus-value brute : 80 000 €
Après 12 ans, une partie de cette plus-value bénéficie déjà d’abattements.
👉 Résultat : la fiscalité réelle est allégée, et non pas la taxation pleine de 36,2 %.
⚖️Succession et indivision en Vendée Sud
👨👩👧👦 Transmission par succession
Lors d’une succession, la résidence secondaire est évaluée à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire au prix du marché local, tel qu’il pourrait être obtenu en cas de vente dans des conditions normales.
Chaque enfant bénéficie d’un abattement légal de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans.
👉 Anticiper = protéger son patrimoine familial.
ℹ️ Ces règles sont générales et peuvent varier selon la situation familiale. Faites toujours valider les modalités par votre notaire.
🔵 Exemple concret
Un couple possède une maison de vacances à Longeville-sur-Mer valorisée à 400 000 €. Ils ont deux enfants. Dans ce cas de figure, chaque parent peut appliquer un abattement légal de 100 000 € par enfant, soit 200 000 € par enfant.
👉 Résultat : la transmission des 400 000 € peut être exonérée de droits de succession, sous conditions légales.
Au-delà de ces abattements, les droits de succession s’appliquent selon le barème progressif légal. Le calcul et la liquidation sont effectués par le notaire, garant de la sécurité juridique et fiscale.
🏠 Gestion d’un bien en indivision
En indivision, toute décision importante (vente, travaux, location) suppose l’accord unanime des indivisaires. Si un blocage survient, le notaire est compétent pour intervenir et trouver une solution.
📘 Dans les actes notariés, les droits sont exprimés en quotes-parts exactes (par exemple 1/3 chacun) et non en pourcentages arrondis. La fiscalité de l’indivision s’applique donc au prorata de ces parts précises. Seul l’acte notarié fait foi et garantit la sécurité juridique.
Indivision — répartition des quotes-parts (exemple 1/3 chacun)
Quote-part : 1/3
Décisions à l’unanimité
Quote-part : 1/3
Quote-part : 1/3
Visualisation indicative — les quotes-parts et modalités de décision doivent toujours être confirmées et validées par votre notaire.
🔑Anticiper la transmission : conseils pratiques
💠 Donation stratégique : un parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Anticiper ces donations successives permet de réduire fortement la fiscalité future et d’organiser sereinement la transmission.
🔷 Démembrement intelligent : dissocier usufruit et nue-propriété permet de transmettre progressivement son patrimoine tout en conservant la jouissance du bien (habitation ou revenus locatifs). Une approche patrimoniale de long terme, souvent recommandée par les notaires.
🕊️ Assurance-vie optimisée : outil incontournable pour transmettre hors succession, avec un cadre fiscal spécifique et avantageux. Placée tôt, elle devient un levier puissant pour diversifier et protéger son patrimoine.
✨ Anticiper, c’est garder la main sur son patrimoine, alléger la fiscalité et préserver sa liberté de décision.
ℹ️ Ces solutions doivent être validées par votre notaire (cadre légal et fiscal) et, le cas échéant, complétées par un Conseiller en Gestion de Patrimoine (stratégie patrimoniale globale).
Courbe d’exonération IR en fonction de la durée de détention
Progression indicative jusqu’à exonération totale à la 22e année
🔵 Exemple concret
Un couple en Vendée Sud décide de donner la nue-propriété d’une maison à ses enfants, tout en gardant l’usufruit.
👉 Résultat : les héritiers sont avantagés fiscalement, sans que les parents perdent l’usage du bien.
⚖️ Chaque situation doit être validée par un notaire, et le cas échéant complétée par un Conseiller en Gestion de Patrimoine.
🎤 L’avis de Robin Erard, Conseiller en Gestion de Patrimoine
Q1. Comment transformer la fiscalité de la revente en opportunité patrimoniale ?
R1. « Tout va dépendre de la durée de détention du bien, et des abattements applicables. Selon les plus-values il faut savoir accepter un minimum de fiscalité. Néanmoins, il existe des cas d’exonération (achat de résidence principale) ou des alternatives comme la donation, qui permettent de purger des plus-values. »
Q2. Quelles solutions d’optimisation recommandez-vous pour préparer la transmission ?
R2. « Comme pour tout accompagnement, tout dépendra du bilan établi avec les clients, de leurs souhaits et projets. L’assurance-vie reste un incontournable, le démembrement est de plus en plus connu, mais il faut aussi considérer : le régime matrimonial, la rédaction d’un testament ou d’une clause bénéficiaire, l’utilisation des abattements de donation dans le temps. Tout est une question de situation. »
Q3. Comment intégrer la revente d’un bien en Vendée Sud dans une stratégie patrimoniale plus large ?
R3. « Un bien immobilier peut générer des charges et du stress selon les aléas (marché, occupation, climat). La revente peut sécuriser la valeur du patrimoine, à condition de réinvestir ensuite dans les bons supports. »
Q4.Avez-vous un exemple concret en Vendée Sud ?
R4.« Un couple avait acheté une résidence secondaire en Sud Vendée avec un crédit. Ils l’ont mise en location saisonnière quand ils n’y étaient pas. Aujourd’hui, presque tous les coûts sont couverts par les loyers. À terme, ils auront un bien sans crédit, qu’ils pourront soit occuper, soit revendre pour disposer de liquidités.
Les avantages : limiter l’effort financier, garder la liberté de choix sur l’avenir du bien, accroître leur patrimoine et réduire le risque d’imposition à l’IFI. »
Témoignage informatif : ces propos ne constituent pas une recommandation personnalisée.
❓ FAQ – Vos questions fréquentes
Oui, dans certains cas précis : réemploi dans l’achat d’une résidence principale ou si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
👉 Dans la majorité des cas, l’allègement repose sur les abattements progressifs liés à la durée de détention.
L’unanimité est la règle. En cas de refus, le notaire peut trouver une issue amiable ou, en dernier recours, saisir le juge
Donation simple : transmission isolée.
Donation-partage : répartition globale fixée au jour de l’acte, limitant les contestations futures.
Oui, si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€.
👉 La résidence secondaire est alors incluse dans l’assiette. Des solutions comme le démembrement ou l’assurance-vie peuvent réduire ce risque.
⚖️ Ces réponses sont indicatives : seule l’analyse de votre notaire garantit l’application à votre situation.
🌊 Focus Vendée Sud – Spécificités locales
La Vendée Sud attire de nombreux propriétaires de résidences secondaires, notamment sur le littoral (Longeville-sur-Mer, Jard-sur-Mer, La Tranche-sur-Mer).
👉 Ces zones, très recherchées, impliquent souvent une fiscalité plus sensible lors de la revente.
Dans l’arrière-pays (Les Pineaux, Bournezeau, Mareuil-sur-Lay), les maisons de famille sont fréquemment détenues en indivision.
💡 Anticiper la fiscalité n’est donc pas seulement une question de chiffres : c’est aussi préserver l’équilibre familial et la valeur d’un bien porteur d’histoire locale.
📝 Conclusions :
La fiscalité d’une résidence secondaire en Vendée Sud en 2025 ne doit pas être vue uniquement comme une contrainte. Bien maîtrisée, elle devient un levier pour sécuriser et valoriser son patrimoine immobilier.
Croiser les expertises d’un notaire et d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine reste la meilleure approche pour adapter la stratégie à chaque situation familiale.
✨Besoin d’un accompagnement fiscal sur votre résidence secondaire en Vendée Sud ?
Ne laissez pas vos plus-values ou vos droits de succession au hasard.
Un diagnostic fiscal personnalisé peut vous faire gagner temps, sérénité et argent.
La fiscalité d’une résidence secondaire en Vendée Sud, bien anticipée, devient un levier de valorisation patrimoniale. Chaque cas étant unique, sécurisez votre projet en croisant le regard du notaire (cadre légal et fiscal) et du Conseiller en Gestion de Patrimoine (stratégie d’optimisation). Ce double accompagnement garantit sécurité juridique et sérénité.
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ℹ️ Mentions importantes
Les informations de cet article sont issues de sources officielles et fournies à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
La déclaration des plus-values est effectuée par le notaire, qui calcule et prélève l’impôt lors de la vente.
- Service Public – Plus-values immobilières
- BOFiP – Bulletin officiel des finances publiques
- Notaires de France – Plus-values immobilières
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