Résidence secondaire Longeville-sur-Mer (85560) en 2026 — prix, secteurs et fiscalité
Prix au m², secteurs prisés, loi Le Meur, fiscalité, PPRL — le guide sourcé pour acheter sur la Côte de Lumière vendéenne en 2026, sans rien passer sous silence.
✦ Estimation offerte- Prix moyen au m² : 3 100 à 3 200 €/m² en valeur médiane consolidée (SeLoger, MeilleursAgents, Notaires de France — jan.-avril 2026)
- 61 % de résidences secondaires dans le parc de logements (SeLoger, 2025)
- Surtaxe d’habitation RS : 30 % délibérée — pas d’encadrement des loyers, pas de taxe logements vacants (Source : mairie de Longeville-sur-Mer, avril 2026)
- Zone B1 (zone tendue PTZ) : PTZ neuf accessible à Longeville-sur-Mer (Source : Service-Public.fr, fév. 2026)
- Loi Le Meur à Longeville-sur-Mer : la date du 20 mai 2026 est conditionnelle — délibération du conseil municipal nécessaire sur le changement d’usage. Téléservice API meublé attendu au T4 2026. (Source : mairie de Longeville-sur-Mer, avril 2026)
Longeville-sur-Mer : pourquoi ce marché est différent
- Prix au m² : 3 000 à 3 350 €/m² (SeLoger + MeilleursAgents + Notaires de France, jan.-avril 2026)
- Part de résidences secondaires : 61 % du parc de logements (SeLoger, 2025)
- Cadre de vie : Longeville-sur-Mer offre un cadre exceptionnel avec 7 km de plage, une forêt de pins de 560 ha et le marais de 1 400 ha à proximité
- Document d’urbanisme : PLUi Sud Vendée Littoral en cours (PADD mars 2026) — PLU actuel applicable · PPRL Bassin du Lay approuvé le 30 nov. 2015
- Zone tendue : Non (décret n°2013-392 — simulateur Service-Public.fr)
- Superficie : 3 805 hectares · Commune en Parc Naturel Régional · soumise à la Loi Littoral (loi n°86-2 du 3 jan. 1986)
Longeville-sur-Mer (85560) offre un cadre de vie exceptionnel avec 7 km de plage, une forêt de pins de 560 hectares et le marais de 1 400 hectares à proximité — une combinaison unique sur le littoral atlantique vendéen. C’est l’une des communes les plus recherchées de la Côte de Lumière pour l’achat d’une résidence secondaire en Vendée Sud.
Le marché de la résidence secondaire Longeville-sur-Mer en 2026
Selon les données SeLoger et Notaires de France, 61 % des logements à Longeville-sur-Mer sont des résidences secondaires. Cette prépondérance est un signal d’attractivité durable : les prix sont soutenus par une demande d’acquéreurs qui ne subissent pas les contraintes des marchés immobiliers locaux. Après un pic atteint en 2022, le marché a connu une légère correction en 2024 avant de se stabiliser début 2026.
| Indicateur | Donnée | Source |
|---|---|---|
| Part de résidences secondaires | 61 % | SeLoger, 2025 |
| Part de propriétaires | 78 à 79 % | INSEE |
| Type dominant | 97 % de maisons | Notaires de France |
| Document d’urbanisme | PLUi Sud Vendée Littoral en cours | CC Sud Vendée Littoral, 2026 |
| Zone tendue (loi ALUR) | Non | Décret n°2013-392, Service-Public.fr |
Données indicatives. Sources : INSEE, SeLoger, Notaires de France.
Prix au m² pour une résidence secondaire Longeville-sur-Mer en 2026
Un marché autour de 3 100 à 3 200 €/m² en moyenne
En croisant les principales bases de données immobilières disponibles début 2026, le marché de la résidence secondaire à Longeville-sur-Mer se négocie autour de 3 100 à 3 200 €/m² en valeur médiane. En pratique, cette moyenne masque des écarts significatifs : les biens dans la pinède sur le secteur des Conches ou au Rocher peuvent dépasser largement cette fourchette, tandis que le centre bourg reste généralement en dessous de la médiane communale. Un bien rénové, bien exposé, avec jardin et à proximité immédiate de la plage, peut justifier un prix 20 à 40 % supérieur à la médiane.
Pour un acheteur, retenir uniquement le prix moyen communal serait une erreur : c’est le micro-secteur et l’état du bien qui font la valeur, pas la commune dans son ensemble. Une estimation terrain par un professionnel local qui connaît ces nuances reste le seul moyen de positionner une offre juste.
Sources croisées : DVF, SeLoger, MeilleursAgents, Notaires de France — données jan.-avril 2026.
⚠️ Ce que les prix moyens ne disent pas : les 97 % de maisons masquent des écarts considérables selon la localisation précise. Une maison dans la pinède à 50 mètres des Conches ne se négocie pas au même prix qu’une maison au centre bourg. Un bien rénové avec jardin et bonne exposition peut justifier un prix 20 à 40 % supérieur à la médiane communale.
Les secteurs de Longeville-sur-Mer pour une résidence secondaire
Les Conches — le secteur le plus recherché
Le secteur des Conches concentre la plage principale, le spot de surf de Bud Bud et une pinède préservée. C’est là que se concentre la plus forte demande d’acquéreurs, ce qui soutient les prix même en période de correction. Les prix y sont les plus élevés de la commune.
Le Rocher — villas en bord de mer
Le Rocher est un secteur résidentiel à l’ambiance intimiste, avec des villas de qualité souvent proches du rivage. Les biens y sont rares à la vente et les prix tendent à être supérieurs à la moyenne communale. Adapté aux acquisitions patrimoniales long terme.
Le Bouil — pinède et calme
Le Bouil propose des maisons dans un environnement de pinède calme, légèrement en retrait des plages. Les prix y sont généralement plus accessibles que sur Les Conches ou Le Rocher, tout en restant dans un cadre très agréable.
Le centre bourg — prix plus accessibles
Le centre bourg de Longeville propose des biens à des prix plus modérés. Il convient à des projets avec un budget plus contraint, ou à des acheteurs qui combinent usage personnel et location saisonnière sur une saison plus courte.
Points de vigilance avant d’acheter à Longeville-sur-Mer
Les diagnostics spécifiques à la Vendée
Deux diagnostics méritent une attention particulière. D’abord, le risque termites : toute la Vendée est classée zone à risque selon l’arrêté préfectoral N°08/DDE/175 du 19 juin 2008 — le diagnostic termites est obligatoire à la vente. Ensuite, le risque submersion marine : vérifier le zonage du bien dans le PPRL « Bassin du Lay » (approuvé par arrêté préfectoral n°15-DDTM85-502 du 30 novembre 2015) est indispensable avant tout achat. Le plan classe une grande partie de la commune en zone rouge Rns (submersible ou érodable) et Ru (secteur urbanisé). Ce plan est consultable en mairie, en préfecture et en sous-préfecture de Vendée.
PLU et PLUi : quelle règle s’applique en 2026 ?
Longeville-sur-Mer est concernée par le PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal) de Sud Vendée Littoral, actuellement en cours d’élaboration — PADD approuvé en mars 2026, approbation finale prévue ultérieurement. En attendant, le PLU communal actuel reste en vigueur. La Loi Littoral (loi n°86-2 du 3 janvier 1986) impose par ailleurs des restrictions importantes sur les constructions en zone littorale : vérifier la situation urbanistique précise du bien avec un notaire ou en mairie avant toute offre.
⚠️ Loi Littoral et zones de protection : dans certains secteurs de Longeville-sur-Mer, toute nouvelle construction est interdite. Consulter le PLU en mairie et le PPRL en préfecture avant toute offre d’achat.
Location saisonnière et loi Le Meur à Longeville-sur-Mer en 2026
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) transforme le cadre de la location meublée touristique. Selon le texte, toute location de meublé touristique doit faire l’objet d’une déclaration via un téléservice national. À Longeville-sur-Mer spécifiquement, la date du 20 mai 2026 reste conditionnelle : une délibération du conseil municipal sur le changement d’usage est nécessaire en amont, et le téléservice (API meublé) est attendu au dernier trimestre 2026 (source : mairie de Longeville-sur-Mer, avril 2026). Amende administrative pouvant atteindre 10 000 €. Les quotas communaux et les délibérations éventuelles de la mairie de Longeville-sur-Mer sont à vérifier directement auprès de la mairie.
✅ La location saisonnière reste possible en 2026 : la loi Le Meur impose davantage de rigueur administrative, pas d’interdiction généralisée. La demande touristique sur la Côte de Lumière est structurelle, avec une saison longue de mai à septembre pour les biens bien situés.
Fiscalité de la résidence secondaire Longeville-sur-Mer en 2026
Les taux communaux 2025 à Longeville-sur-Mer
D’après le budget primitif 2026 de la commune, les taux communaux votés pour 2025 sont les suivants : taxe foncière sur les propriétés bâties : 26,72 %, taxe foncière sur les propriétés non bâties : 27,33 %, et taxe d’habitation sur les résidences secondaires : 21,10 %. Ces taux s’appliquent à la valeur locative cadastrale du bien. Par ailleurs, selon les données fiscales disponibles, Longeville-sur-Mer applique une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires de 30 % (source : mairie de Longeville-sur-Mer, confirmation directe avril 2026). La commune n’est pas soumise à la taxe sur les logements vacants et il n’y a pas d’encadrement des loyers.
Patrimoine et simulation personnalisée
La fiscalité d’une résidence secondaire dépasse souvent la simple taxe foncière et taxe d’habitation. En pratique, l’optimisation de la plus-value à la revente, la stratégie de location saisonnière et les questions de transmission patrimoniale méritent une analyse personnalisée. J’ai dans mon réseau des conseillers en gestion de patrimoine locaux en Vendée Sud — n’hésite pas à me contacter pour une mise en relation adaptée à ta situation.
| Charge ou imposition | Donnée Longeville-sur-Mer | Source / Base légale |
|---|---|---|
| Taxe foncière (bâti) | Taux communal 26,72 % (2025) | Budget communal 2026 |
| Taxe d’habitation RS | Taux communal 21,10 % (2025) + surtaxe 30 % délibérée | Mairie de Longeville-sur-Mer, confirmation directe avril 2026 · CGI art. 1407 ter |
| Plus-value IR | Exonération totale 22 ans | CGI art. 150 VC |
| Plus-value prélèvements sociaux | Exonération totale 30 ans | CGI art. 150 VC |
| Micro-BIC location non classée | Abattement 30 %, plafond 15 000 € | CGI art. 50-0, loi Le Meur 2024 |
| Micro-BIC meublé classé | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | CGI art. 50-0, loi Le Meur 2024 |
Sources : Légifrance, CGI (avril 2026). Simulation personnalisée recommandée auprès d’un expert-comptable.
Erreurs fréquentes lors de l’achat d’une résidence secondaire Longeville-sur-Mer
Surestimer le potentiel locatif saisonnier
La saison haute se concentre sur juillet et août, avec une extension possible en juin et septembre. Les mois hors saison génèrent peu de revenus locatifs. Établir un plan de financement basé sur 6 à 8 semaines de location effective est plus prudent qu’un scénario optimiste sur 15 semaines.
Ne pas vérifier le PPRL avant l’achat
Le Plan de Prévention des Risques Littoraux classe certaines zones en risque de submersion marine. Acheter un bien en zone rouge ou orange sans en comprendre les implications (impossibilité d’extension, impact sur la valeur de revente) est une erreur coûteuse. Consultation gratuite en mairie ou en préfecture.
Oublier les charges fixes annuelles
Taxe foncière, taxe d’habitation, assurance habitation, charges de copropriété, abonnements eau et électricité représentent plusieurs milliers d’euros par an selon le bien — à intégrer dans le plan de trésorerie dès la phase de projet.
Observation terrain — Longeville-sur-Mer
Les acquéreurs de résidence secondaire à Longeville-sur-Mer les mieux préparés sont ceux qui ont visité plusieurs fois et à différentes saisons avant d’acheter, qui ont consulté le PLU et le PPRL en mairie, et qui ont simulé leurs charges réelles annuelles. La connaissance fine des micro-secteurs — et de ce qui fait vraiment la valeur d’un bien sur ce marché — est ce qui fait la différence entre un achat réussi et une déception.
— Laetitia Gay · Conseillère en immobilier IAD France · Vendée Sud
Questions fréquentes — résidence secondaire Longeville-sur-Mer
Quel est le prix au m² à Longeville-sur-Mer en 2026 ?
Peut-on louer sa résidence secondaire à Longeville-sur-Mer en Airbnb en 2026 ?
Quelle est la situation du PLU à Longeville-sur-Mer en 2026 ?
Y a-t-il une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires à Longeville-sur-Mer ?
Quels secteurs privilégier à Longeville-sur-Mer pour une résidence secondaire ?
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Analyse du secteur, estimation du bien ciblé, mise en relation avec les partenaires locaux — réponse personnelle sous 24h, sans engagement.
Conseillère en immobilier IAD France · Vendée Sud · 5/5 Immodvisor
Conseillère en immobilier indépendante au sein du réseau IAD France. Elle accompagne les vendeurs, acheteurs et investisseurs sur La Roche-sur-Yon (85000), Bournezeau (85480), Les Pineaux (85320), Longeville-sur-Mer (85560) et le secteur Sud Vendée littoral.
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Publié le 25 avril 2026